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2018年房地产估价师考试理论与方法知识点强化题(9)

中华考试网  [ 2018年7月6日 ]  【

  简答题

  1、某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600元/m2,经济寿命为50年,有效年龄为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修得重置价格为600元/m2,平均寿命为5年,年龄为3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

  2、某幢写字楼,土地面积4000㎡,总建筑面积为9000㎡,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1目~2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡,建筑物重置成本(不含空调)为1300元/㎡,建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年。其他的相关资料如下:

  (1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数为9年。

  (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。

  (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。

  (4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。

  (5)假设除空调以外,残值率均为零。

  试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  答案

  简答题

  1、

  【正确答案】 该建筑物的物质折旧额计算如下:

  门窗等损坏的修复费用=2(万元)

  装饰装修的折旧额=【600×500×3/5】/10000=18(万元)

  设备的折旧额=60×1/15 ×10=40(万元)

  长寿命项目的折旧额=【(3600×500-20000-600×500-600000)× 10/50】/10000=17.6(万元)

  该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)

  2、

  【正确答案】

  (1)土地价格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]=800×0.9006/0.9540=755.26万元

  (2)建筑物物质折旧额计算:

  1)门窗等损坏的修复费用=3万元;

  2)装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元;

  3)其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。

  4)长寿命项目的折旧费=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63万元

  (3)建筑物功能折旧额计算:

  1)功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05万元

  2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38万元

  (4)建筑物经济折旧额=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99万元

  (5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元

  (6)写字楼估价结果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59万元

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