2018年房地产估价师考试理论与方法章节知识点强化题(9）_第2页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P180。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产相似，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P180。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。参见教材P181。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是统一付款方式。本题是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款额为40×80%/5=6.4万元，那么，实际价格为8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26万元。参见教材P183。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是比较法适用的估价对象。选项B属于很少发生交易的房地产;选项C属于可比性差的房地产;选项E属于数量很少的房地产。均难以采用比较法估价。参见教材P174。

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价要消除以下方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象的价值差异：①成交价格与比较价值的内涵和形式不同;②特殊交易情况与正常交易情况不同;③成交日期与价值时点不同;④可比实例状况与估价对象状况不同。参见教材P175。

　　3、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理;④计算比较价值。参见教材P175。

　　4、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格;⑥交易目的。参见教材P177。

　　5、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P180。