2017年房地产估价师理论与方法模拟试题及答案（7）_第2页

　　1.解：1、计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

　　2、交易情况修正系数为：

　　可比实例A=100/100

　　可比实例B=100/97

　　可比实例A=100/105

　　3、交易日期修正系数为：

　　可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

　　可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

　　可比实例C=1.033×1.038=1.072

　　4、房地产状况修正系数为：

　　可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

　　可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

　　可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

　　5、计算比准价格：

　　比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

　　比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

　　比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

　　6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

　　估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

　　估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元

　　2、计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元

　　3、计算年总费用：

　　(1)年折旧费=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09万元

　　(2)年经常费=100×12=1200万元

　　(3)年房产税=5569.2×12%=668.3万元

　　(4)营业税等=5569.2×6%=334.15万元

　　年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万

　　4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元