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2017年房地产估价师理论与方法模拟试题及答案(7)

中华考试网  [ 2017年8月30日 ]  【

  1. 评估某块城市规划确定的住宅用地

  土地总面积为1500平方米

  1、 收集有关资料:共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

  2、 可比实例的成交价格如下:

 

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

(元/平方米)

1200

1150

1380

成交日期

2003年2月20日

2003年4月20日

2003年7月20日

交易情况

正常

比正常价格低3%

比正常价格高5%

  3、 该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示:

月份

1

2

3

4

5

6

7

8

9

价格指数

100

100.3

98.5

102.6

101.3

102.8

103.5

103.3

103.8

  注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。

  4、 房地产状况的比较判断结果,如下表所示:

房地产状况

权重

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素1

0.4

100

95

92

106

因素2

0.35

100

105

96

109

因素3

0.25

100

110

98

97

  试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

  2. 估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000平方米,建筑总面积56000平方米,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1998年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为每平方米使用面积150元,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%。资本化率为8%。

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