2016年房地产估价师考试《理论与方法》模拟试卷（一）_第7页

　　四、计算题(共2题。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位)

　　1.某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/㎡，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值(8分)

　　2.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡(含装修、设备费)，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，每利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

　　答案及解析

　　参考答案

　　一、单项选择题

　　1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C

　　11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C

　　21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B

　　31.A 32.B 33.A 34.C 35.C

　　二、多项选择题

　　1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE

　　6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD

　　11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC

　　三、判断题

　　1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×

　　6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

　　11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√

　　四、计算题

　　1.解：

　　1)总有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(万元)

　　2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(万元)

　　3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元)，

　　或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);

　　4)土地总价L=40000/4×2100=2100(万元);

　　5)年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);

　　6)年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);

　　7)建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元)

　　8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)

　　2.解：

　　(1)重新购建价格C总

　　方法一：

　　1)单价计算(每平方米重新购建价格为C)

　　①建筑安装成本=1200元/㎡;

　　②专业费用=1200×8%=96(元/㎡);

　　③管理费用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);

　　④销售费用=C×3%;

　　⑤投资利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;

　　⑥销售税费=C×6.5%;

　　⑦投资利润=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;

　　⑧每平方米重新购建价格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%)，

　　2)总价计算

　　①建筑安装成本=1200×30000=3600(万元);

　　②专业费用=3600×8%=288(万元);

　　③管理费用=(3600+288)×3%=116.64(万元);

　　④销售费用=C总×3%;

　　⑤投资利息=(3600+288+116.64+C总×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C总×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C总×0.2%;

　　⑥销售税费=C总× 6.5%;

　　⑦投资利润=(3600+288+116.64+C总×3%) ×35%=1401.624+C总×l.05%;

　　⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3%+266.79+C总×0.2%+C总×6.5%+1401.624+C总×1.05%，

　　解得C总=6356.394万元。

　　方法二：

　　每平方米重新购建价格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+　[1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%，

　　解得C=2118.798(元/㎡)，

　　则重新购价格=2118.798×30000=6356.394(万元)。

　　(2)折旧计算

　　1)可修复费用=35万元;

　　2)装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300(万元);

　　3)设备折旧费=200×1/10×3=60(万元);

　　4)长寿命项目折旧费=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(万元);

　　5)缺乏电梯的功能折旧费=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(万元);

　　6)功能过剩引起的折旧费=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(万元)。

　　(3)建筑物现值计算

　　V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(万元)。