2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产自身因素_第3页

　　9. 维修养护情况及完损程度。完损程度是综合性因素，含建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。

　　三、权益因素

　　拥有一宗房地产就拥有了一定范围内的空间。拥有者在该空间不能随心所欲地利用。除建筑技术及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是这类限制)。房地产是构成环境的重要因素，存在外部性，会影响周围和社会公众的利益。一宗房地产所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度。房地产利用的限制有3个方面：①权利设立和行使限制;②使用管制;③相邻关系限制。

　　㈠权利状况

　　土地和建筑物的权利状况如何，如拥有的是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，这些权利是否完整、清晰等，价值有很大的差异。地役权：供用地是他人对土地享有一种有限的使用权，字面意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，地役权的存在会降低土地价值。此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。

　　㈡使用管制

　　对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。规定用途：商业办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途(是用于商业、办公、居住还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时一定要搞清楚容积率的确切内涵。城市规划：地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。补交出让金：有的规定地下建筑面积不用补交或只按照地上建筑面积出让金水平的一定比例(如1/3)补交。

　　㈢相邻关系

　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依法律、法规规定或按照当地习惯，相互之间应提供必要的便利或接受必要的限制而产生的权利义务关系。相邻关系是对所有权、使用权的限制。相邻关系要求房地产权利人应为相邻权利人提供必要的便利，包括：①应为相邻权利人用水、排水提供必要的便利;②对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利;③对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应提供必要的便利。相邻关系要求房地产权利人从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己土地上建造建筑物，不得违反工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。