2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产自身因素_第2页

　　㈡交通

　　出行的便捷，时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车的方便程度和收费标准等。开辟新的交通线路，会使沿线地区相关房地产升值。从时间上看：开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产升值作用一般停止。从空间上看：离站点越远所受的影响越小。某些房地产所处位置看起来交通方便，实际上并不方便，这可能是受到了交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对某些房地产来讲会降低价格，而对另一些房地产的则可能会提高价格。

　　㈢周围环境和景观

　　影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

　　1.大气环境：所处地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等。

　　2.水文环境：地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何。

　　3.声觉环境。汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围有无农贸市场、中小学)等，可能形成噪声。

　　4.视觉环境。房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目。

　　5.卫生环境。清洁卫生状况包括垃圾堆放等情况。

　　6.人文环境。包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)。

　　注意：五大环境因素请大家一定要记住，以防止出多项选择题。

　　此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境景观状况。

　　㈣外部配套设施

　　开发用地：外部基础设施完备状况特别重要。已建成房屋：外部公服设施完备状况特别重要。

　　二、实物因素

　　㈠土地实物因素

　　1.土地面积。凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单价较低。但当此块土地与相邻土地合并后，会大大提高相邻土地利用价值时，相邻较狭小土地的价格可能会很高。地价与土地面积的大小的关系是可变的。城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，市郊或者农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因地区、不同消费习惯而有所不同。

　　2.土地形状。地价与土地形状成正相关。

　　3.地形。地面的高低起伏、平坦程度等影响到开发建设成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。一般来说，平坦的土地，价格较高;但过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

　　4.地势。在其他条件相同时，地势高的房地产价格要高于地势低的，因为地势低不仅下雨时容易积水，潮湿，且会影响建筑物的气势、可视性。写字楼：气势、可视性都很重要，商铺：可视性很重要。地势与当地降水量结合，可较好看到地势对房地产价格的影响。

　　5.土壤及地基状况。主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤污染需要处理费用、酸性土壤对混凝土有破坏作用。肥力因素影响农地价格。在影响农地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素。

　　6.地基。地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。不同的地块，承载力可能不同。城市建设用地：地质条件对地价的影响较大。不同的建筑物对地基承载力有不同要求，承载力对地价的影响程度也有所不同。现代建筑技术可以克服不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定等问题，但要大大增加建设成本。因此，地价与土壤及地基状况关系的实质是土壤及地基状况的好坏决定着开发建设成本的高低。→假设开发法

　　7.土地开发程度。宗地的基础设施完备程度和场地平整程度。

　　㈡建筑物实物因素

　　1.建筑规模。建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性。不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。

　　2.外观。包括建筑式样、风格、色调、可视性等。外观新颖优美，给人舒适感觉，则价高。

　　3.建筑结构。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。不同结构的建筑物造价一般不同，不同结构的建筑物价值会有所不同。

　　4.设施设备：是否齐全、完好。不同用途和档次的建筑物，对设施设备的要求不同。

　　5.装饰装修：是否适合人们的需要，其品位、质量等如何，是非常重要的因素。

　　6.层高和室内净高。层高或净高有一个合适的度，过低给人以压抑感，从而其价值较低;过高会增加建造成本、能源消耗，从而会降低建筑物价值。

　　7.空间布局。空间布局影响到建筑物的使用，不同用途的建筑物，对空间布局的要求并不相同。平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值就高。住宅：平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价格高低的重要因素之一。

　　8.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。通风、采光、日照既有实物性质，又有区位因素性质。防水的基本要求：屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。保温隔热的基本要求：冬季能保温，夏季能隔热、防热。隔音的基本要求：防止噪声和保护私密性，能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。通风的基本要求：能够使室内与室外空气之间流通，保持室内空气新鲜。采光日照的基本要求：白天室内明亮，室内有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。住宅和办公楼：采光日照较重要。房地产价格与日照的关系：一般与日照成正相关，又可能与日照成负相关。受到周围建筑物或其他物体遮挡的房地产的价格，要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格，日照对房地产价格的影响还可从住宅的朝向对其价格的影响中看出。