2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（38）_第2页

　　收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值。承租人权益的价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值;反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

　　同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值

　　3、乐观估计、保守估计和最可能估计。估价师应当要求估价师同时给出净收益的三种估计，除了评估房地产抵押价值应采用保守估计值外，其他目的的估价都应采用最可能估计。

　　四、收益期限和收益流模式的确定

　　1、收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。它应根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期的。对于未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。对于已约定不可续期的，按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。对于求取承租人权益的价值的，则收益期限为剩余租赁期限。

　　2、未来净收益流属于下列哪种类型，就选用相应的报酬资本化法公式进行计算：①每年基本上固定不变;②每年基本上按某个固定的数额递增或递减;③每年基本上按某个固定的比率递增或递减;④其他有规则变动的情形。在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有下列几种：(1)“过去数据简单算术平均法”(过去3-5年)(2)“未来数据简单算术平均法”(过去3-5年)(3)“未来数据资本化公式法”。通过调查、预测估价对象未来若干年的净收益，一般是3-5年的净收益，然后利用报酬资本化法演变出公式求取不变的净收益。