2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（37）

　　第二节　报酬资本化法的公式

　　一、报酬资本化法最一般公式，

　　V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为：

　　A末=A初(1+Y)

　　二、净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]，收益年限为无限年的公式 ：V=A/Y

　　净收益每年不变公式的作用，净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50;②用于比较不同年限价格的高低，要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下(如年限为∞的)价格;③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基准地价转换为45年的基准地价。

　　三、净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。

　　1、普遍公式

　　2、净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限为无限年的公式：V=A/Y+b/Y2 。净收益按一定数额递减的公式只有有限年一种，公式为：V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n，不存在有限年公式因为当收益小于0时，任何一个经济人就不会再经营下去，年限公式为：A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.

　　3、净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限为无限年的公式：V=A/(Y-g)。净收益按一定比率递减的公式，收益年限为有限年的公式： V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限为无限年的公式：V=A/(Y+g)。

　　净收益为有效毛收入减运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。

　　4、预知未来若干年后的价格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是预知的未来若干年后的价格，公式的作用一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下;二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。