房地产估价师相关知识笔记整理(4)_第2页

　　(二)资金时间价值换算的各种公式

　　1、将现值转换为将来值公式 F=P(1+i)n

　　( 1 + i)n 称为“一次支付终值系数”。 通常用F/P,i,n来表示。

　　(一次性还贷款用此公式计算)

　　2、将将来值转换为现值的公式 P=F.1/(1+i)n

　　1/(1 + i)n 称为“一次支付现值系数”。通常用P/F,i,n来表示。

　　(如：已知利率3%，算3年后500万元相当于现在多少?用此公式计算)

　　3、将等额年金转换为将来值的公式 F=A(1+i)n —1/i (1+i )n -1/in 称为“等额系列终值系数”。 通常用F/A,i,n来表示.

　　(算某人每月存款100元，年利率8%，20年好的累计金额是多少?用此公式计算)

　　4、将将来值转换为等额年金的公式 A=F[i/(1+i)n—1]

　　i/(1+i)n -1 称为“偿债基金系数”。通常用A/F,i,n来表示

　　5、将等额年金转换为现值的公式 P=A[(1+i)n─1/i(1+i)n]

　　(1+i)n─1/i(1+i)n　 称为“等额系列现值系数”。通常用P/A,i,n来表示

　　6、将现值转换为等额年金的公式 A=P[I(1+i)n/(1+i)n—1]

　　(1+i)n/(1+i)n—1　称为“资金回收系数”通常用A/P,i,n来表示

　　(算月等额还贷款本息用此公式)

　　▲ 投资前经过的三个阶段：①投资机会寻找;②投资机会评价(投资前最重要的环节);③投资机会选择。

　　▲任何一项投资都包含收益和风险两个基本因素,这两个基本因素可归纳为3个方面:①预期收益的大小;②预期收益的持续时间;③预期收益获取的可靠性。

　　▲ 根据风险偏好可将投资者分为：①投机型的投资者;②保守型的投资者③普通投资者。

　　▲ 投资较重视长期的时间介入，且强调理性的分析和与评估......。

　　▲ 投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析和与评估......。

　　▲不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法不同，但其基本原理是相同的，包括3个步骤：①估计相关的现金流量;②计算有关的评价指标;③将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评估结论。

　　▲现金流量分为：现金流入量、现金流出量和净现金流量。

　　▲净现金流量=现金流入量-现金流出量

　　▲现金流量图的习惯表示方法是：

　　1、用一条线表示时间，将该水平线发分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，它可以是年、半年、季、月，通常为年;

　　2、前一个计息周期的终点同时也是最后一个计息周期的起点;

　　3、现金流量越大，垂直线越长。

　　▲净现值用NPV表示;内部收益率用IRR表示。

　　▲判断项目可行性的标准：①净现值大于零;②投资回收期短于基准投资回收期;③内部收益率大于基准收益率。

　　▲净现值的计算方法;

　　1、算出净现金流量(现金流入量-现金流出量=净现金流量);

　　2、算出净现值; 例：净现值=-60-500/(1+10%)+100/(1=10%)2+600/(1+10%)3

　　3、判断NPV是否可行。标准如下。

　　▲判断NPV是否可行的标准：1、NPV>0，可以接受;2、NPV<0，不可以接受，应被淘汰;3、NPV=0，两可。

　　求出动态投资回收期后，判断项目是否可以接受的标准：

　　1、认为投资回收期越短越好;

　　2、投资回收期短于寿命项目期既可接受;

　　3、投资回收 期短于基准投资回收期既可接受。

　　求出动态投资回收期后Pt后，将其与项目投资回收期Pc相比较，判断项目是否行的标准：1、Pt≤Pc,可以接受;2、Pt>Pc,不可以接受，应被淘汰。

　　内部收益率存在问题：1、该方法本身所固有的再投资假设;2、多重根的问题