2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第二章（1）_第2页

　　房地产实物、权益和区位的含义：

　　(一) 房地产实物的含义

　　房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要建筑、测绘等专业知识。

　　(二)房地产权益的含义

　　房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和好处 (benefits)。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权，还是建设用地使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有权或建设用地使用权。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度o、建筑密度o、绿地率。等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。④额外的利益或好处。例如，屋顶(也称为楼顶、屋盖)或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取经济收入。

　　房地产的其他名称：

　　(一)不动产

　　在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。例如，《物权法》第二条规定："本法所称物，包括不动产和动产。"法国民法典第五百一十六条规定："一切财产，或为动产，或为不动产。"一种财产是属于不动产还是动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值一般不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器物之类，属于动产;反之，不能移动的财产，像土地、建筑物及附着于土地、建筑物上不可分离的部分(如树木和安装在建筑物中的给水、排水、采暖、电梯等设备)，属于不动产。

　　(二)物业

　　中国香港地区通常使用"物业"这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做"的士"那样。香港的物业一词是从英国的 property一词翻译过来的。在英国，property也是指房地产。此外值得指出的是，香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。例如，香港李宗锷先生对物业的解释是："物业是单元性地产。

　　(三)real estate和real property

　　在英语中，房地产的名称为real estate和real property，但两者的含义不完全相同。英语中的land(土地)、real estate和real property是三个相互联系、含义越来越宽的术语：①land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。②real estate是指land加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物(man-made improvements)，如构筑物和房屋。@real property是指real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和好处。

　　房地产的基本存在形态：

　　房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

　　房地产含义的总结：

　　对上述房地产含义的内容进行归纳总结可知：房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的"三位一体";对房地产的实物还可从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态;土地是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间;建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。