房地产开发企业
销售型房屋,在建成与销售之前,产权归开发企业,由开发商首次选骋物业服务企业
自持或出租型的房屋,产权始终归开发商,可委托物业管理
公房出售单位
业主大会
业主入住达到一定时间或一定比例时,要成立业主大会和业主委员会
业主大会成立后由其选骋物业公司,与物业服务企业签订合同
3.2 物业管理业务的获得-招投标
内涵
实质是一种市场双向选择行为,国家也提倡通过招投标选骋物业企业
方式
公开招标-适用于规模较大的物业,尤其是收益性物业
邀请招标
协议方式-投标人少于3个或住宅规模较小,经物业所在地房地产管理部门批准可协议
此处没有听出时间点,麻烦教务老师听个正确的时间点,谢谢
3.3 物业服务合同
性质
属于委托合同,委托人是业主或业主大会,受托人是物业服务企业,受托人以委托人的名义为委托人进行物业管理,委托人支付报酬
类型
前期物业服务合同-开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的
物业服务合同-业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的,该合同一签订,前期物业服务合同失效
内容
对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定
【2008年真题】
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面( )合同。
A.物业托管
B.物业服务
C.物业管理
D.物业委托
【答案】B
【解析】D物业服务合同属于委托合同,可称为物业服务委托合同,不等同于物业委托合同。
4.物业的承接验收
验收的时间
物业服务企业承接物业时,物业公司与业主委员会办理验收
承接验收的内容
物业共用部位、共用设施设备进行查验
建设单位向物业移交的资料
图纸及竣工验收资料
设施设备的技术资料
物业质量保修文件和物业使用说明文件
其它