2017年房地产估价师《制度与政策》重要知识点（32）

　　第九章 物业管理制度与政策

　　第一节 物业管理概述

　　1.基本概念

　　物业

　　是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地

　　物业管理

　　是指业主通过选骋物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动

　　物业管理的内涵

　　物业管理是由业主通过选骋物业服务企业的方式来实现

　　依据是物业服务合同

　　内容是对物业进维修养护、管理

　　两个主体

　　物业服务企业-指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业

　　业主-即物业产权人，指房屋的所有权人

　　物业管理的主要目的

　　保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序

　　作用

　　有利于提高人民群众的居住质量

　　有利于增加就业，扩大居民消费

　　有利于维护社区稳定，推动精神文明建设

　　有利于促进财富增值，培育民主意识

　　2.物业管理的基本特征

　　社会化

　　专业化

　　市场化

　　3.物业管理服务的基本内容(八项内容)

　　物业共用部位的维护与管理-共用部位

　　物业共用设备设施的运行、维护和管理-共用设施

　　环境卫生、绿化管理服务-环境绿化

　　机动车和非机动车的停放管理-车辆管理

　　物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务-公共秩序

　　物业装饰装修管理服务-装饰装修

　　物业档案资料的管理-档案资料

　　通过物业服务合同约定的其它事项-其它

　　4.物业管理的主要环节(四阶段)

　　物业管理的策划阶段

　　早期介入

　　制定物业管理方案

　　制定临时管理规约及有关制度

　　选骋物业服务企业

　　物业管理的前期阶段

　　物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定

　　物业管理人员的选骋和培训

　　物业管理规章制度的制定

　　物业管理的启动阶段

　　物业的接管验收

　　用户入住

　　档案资料的建立

　　首次业主大会的召开和业主委员会的成立

　　物业管理的日常运作阶段

　　日常综合服务与管理

　　系统的协调

　　5.物业管理条例确立的基本制度(七项)

　　业主大会制度

　　管理规约制度

　　物业管理招投标制度

　　物业承接验收制度

　　物业服务企业资质管理制度

　　物业管理专业人员职业资格制度

　　住宅专项维修资金制度