2017年房地产估价师《制度与政策》重要知识点（6）_第2页

　　3.7 确定土地使用人之后的步骤

　　出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书

　　中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改变竞得结果或中标人放弃中标宗的地，应当承担法律责任

　　按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使用权出让合同

　　出让人应在10个工作日内公布结果

　　受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书

　　不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书

　　4. 出让年限

　　法定出让最高年限

　　居住用地 70年

　　工业用地 50年

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年

　　商业、旅游、娱乐用地 40年

　　综合或者其他用地 50年

　　具体的出让年限可以短于但不能长于以上最高年限

　　【2008年真题】

　　甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是( )年。

　　A.33

　　B.35

　　C.38

　　D.40

　　【答案】A

　　【解析】商业用地最高出让年限为40年，转让后只有剩余年限：40-2-5=33

　　5.建设用地使用权的收回(四种情况)

　　5.1 期限届满的处理

　　住宅

　　期限届满自动续期

　　非住宅

　　应当至迟于届满前一年申请续期

　　除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准。批准的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金

　　届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者或者约定不明的，按规定办理

　　【2008年真题】

　　依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，( )。

　　A.由国家无偿收回

　　B.自动续期

　　C.应于届满前6个月申请续期

　　D.应于届满前1年申请续期

　　【答案】B

　　【解析】无须申请，自动续期。

　　【2007年真题】

　　下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。

　　A.非住宅建没用地使用权期限届满后，自动续期

　　B.住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期

　　C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

　　D.住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

　　【答案】B

　　【解析】非住宅建设用地使用权期限届满后，应当至迟于届满前一年申请续期

　　5.2 期限届满前提前收回

　　期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地

　　提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿，并退还相应的出让金

　　5.3 因土地使用者不履行合同而收回

　　不履行合同的情况

　　土地使用者未如期支付地价款(60日内付清)

　　土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

　　5.4 司法机关决定收回

　　因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收财产，收回土地使用权

　　6.建设用地使用权的终止

　　因土地灭失而终止(标的物不存在)

　　因土地使用者的抛弃而终止(权利人不要了)

　　7.建设用地使用权出让合同

　　签订主体

　　市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　合同类型(三类)

　　成片土地使用权出让合同

　　项目用地(宗地)土地使用权出让合同

　　划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补佃土地使用权出让合同

　　7.1 合同的主要内容

　　合同(主体)

　　当事人的名称和住所

　　土地界址、面积等

　　建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

　　土地用途

　　使用期限

　　出让金等费用及其支付方式

　　解决争议的方法

　　附件

　　宗地平面界址图

　　出让宗地竖向界限

　　规划条件

　　7.2 合同的履行

　　闲置的处理

　　超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费

　　满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

　　用途改变

　　用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款(两部门批准)

　　未达到出让合同约定的开发条件

　　可要求用地单位支付违约金

　　违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例

　　计算违约金的基数是出让金

　　【典型例题】

　　下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是( )。

　　A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发

　　B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动开发日期满两年未动工开发

　　C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　【答案】C

　　【解析】A 非典为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部门的行为;D 自然灾害为不可抗力。

　　7.3 合同的解除(双方，均为60日)

　　土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿

　　出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土管部门双倍返还定金，退还已支付地价款，并可要求赔偿