2017年房地产估价师《制度与政策》重要知识点（5）

　　第二章 建设用地制度与政策

　　第一节 集体土地征收

　　1.征收集体土地的特点

　　1.1 集体土地概述

　　农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有

　　宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有

　　集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设

　　符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外(集体土地流转的特例)

　　【2006年真题】

　　《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属( )所有。

　　A.国家

　　B.所在的村民小组

　　C.农民个人

　　D.农民集体

　　【答案】D

　　【解析】宅基地的所有权也归集体，使用权归农民个人。

　　1.2 征地集体土地的概念

　　是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为

　　实质是土地所有权由集体所有变为国家所有

　　1.3 征收与征用的共同与不同之处

　　共同之处

　　都具有一定强制性

　　都要经过法定程序

　　都要依法给予补偿

　　不同之处

　　征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权

　　征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人

　　【2008年真题】

　　国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。( )

　　【答案】√

　　【解析】征用所有权不发生变化，只是使用权变化。

　　1.4 征收的特点

　　强制性-土地征收是国家行为

　　妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿

　　被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地

　　2.征收的原则

　　珍惜耕地，合理利用土地的原则

　　能不征就不征，能少征就少征

　　保证国家建设用地的原则

　　该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用

　　妥善安置被征地单位和农民的原则

　　对征收的土地要适当补偿

　　对农民造成的损失要适当补助

　　对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排

　　妥善安置拆迁户

　　有偿使用土地的原则

　　土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应

　　依法征地的原则

　　必须有县级以上政府的批准文件

　　按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续

　　限止以租代征

　　【2007年真题】

　　下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。

　　A.征收或者征用都是为了公共利益需要

　　B.征收或者征用都要依法给予补偿

　　C.征收是国家行为，征用是企业行为

　　D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

　　E.征收是强制性的，征用是非强制性的

　　【答案】ABD

　　3.征收、征用集体土地的政策规定

　　3.1 征收土地的范围

　　为了公共利益的需要，可以征收集体土地

　　土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权

　　【2006年真题】

　　《宪法》规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿

　　A.征收

　　B.征用

　　C.征收或者征用

　　D.征购

　　【答案】C

　　3.2 征收土地批准权限

　　听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证

　　征收土地实行两级审批制度-国务院和省级政府(所有权转变)

　　农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续(用途转变)

　　由国务院审批的

　　基本农田

　　基本农田以外的耕地超过35公顷的

　　其他土地超过70公顷的

　　其他用地由省级政府审批并报国务备案

　　3.3 申请征地不得化整为零

　　征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零

　　分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用

　　铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收

　　3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

　　由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

　　3.5 临时用地政策

　　由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准

　　由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议(征用而非征收)

　　临时用地期限最多不超过2年

　　不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑

　　期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记

　　超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地

　　3.6 联营使用集体土地政策(两种方法)

　　联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业

　　持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件

　　由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请

　　两种处理方式

　　批准后可以改变土地性质，实行征收

　　也可以不改变土地所有权，作为联营条件(联营企业用地可以不改变土地权属性质)

　　3.7 征收土地公告(主要是两个公告)

　　概念

　　由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告

　　征地公告内容(四项)

　　征收批准机关、文号、时间和用途(批文)

　　被征收土地的所有权人、位置、地类和面积(土地)

　　征地补偿标准和农业人口安置途径(人员)

　　办理征地补偿的期限与地点(手续)

　　征地补偿安置方案公告内容

　　被征地土地情况

　　土地补偿费标准、数量、支付对象和方式

　　安置补助费的标准、数量、支付对象和方式

　　地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式

　　农业人口具体安置途径

　　其他措施

　　未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续

　　3.8 征地补偿费的使用

　　补偿和安置补助费按有关规定使用(给村集体或农民个人)

　　耕地占用税用于土地开发和农业发展

　　菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

　　征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支