2017年房地产估价师《制度与政策》重要知识点（5）_第2页

　　3.9 特殊征地政策

　　大中型水利水电工程补偿-国务院另行规定

　　征收林地、园林-林业管理部门规定

　　征收中发现文物、古迹、古树-报相关部门处理后方可征地

　　烈士墓、华侨墓-按主管部门办理

　　用地范围内有国防设施-经协商后方可征收

　　4. 土地征收补偿范围和标准

　　【征地补偿费的构成】三大类

　　土地补偿费-给集体的，补偿所有权

　　安置补助费-给个人的，安置劳动力

　　地上物及青苗补偿费-给地上物的所有人

　　【注意专有名词的精准性】

　　征地补偿费与土地补偿费不同

　　安置补助费，不叫安置补偿费

　　4.1 土地补偿费

　　内含

　　是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项(对地)

　　由用地单位支付土地补偿费

　　标准

　　征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6-10 倍(按原用途补偿)

　　其他土地标准，由省级规定

　　4.2 安置补助费

　　内含

　　安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费(对人)

　　耕地标准

　　安置补助费=需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准

　　需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算

　　每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍

　　每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍

　　非耕地标准

　　由省级规定

　　征地补偿费的特殊规定

　　人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍

　　土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴

　　政府的管理

　　省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价

　　征地补偿做到同地同价

　　国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算

　　对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股

　　4.3 地上附着物和青苗补偿费

　　地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定

　　征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金

　　城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘

　　4.4 临时用地补偿标准

　　征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议

　　按土地前3年平均年产值逐年给予补偿(注意没有倍数)

　　但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和

　　【为何有高限的规定】

　　临时用地补偿相当于租金

　　征地补偿费相当于销售价格

　　如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租

　　4.5 补偿费用的使用

　　土地补偿费-农村集体经济组织所有

　　地上附着物和青苗补偿费-归地上附着物和青苗的所有者

　　安置补助费(三种方式)

　　由农村集体经济组织安置人员的-由农村集体经济组织管理和使用

　　其他单位安置的人员-支付给安置单位

　　不需要统一安置的人员-发放给个人

　　【2006年真题】

　　下列关于征收土地的表述中，正确的是( )

　　A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍

　　B.安置补助费只能发放给安置单位

　　C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

　　D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金

　　【答案】C

　　【解析】A 征收耕地按此标准，非耕地可参照此标准由省级政府标准。B 安置补助费有三种发放方式，由农村集体经济组织安置人员的-由农村集体经济组织管理和使用，其他单位安置的人员-支付给安置单位，不需要统一安置的人员-发放给个人;D 鱼塘也要交。

　　5.土地征收工作程序

　　5.1 申请用地

　　申请机构

　　土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门

　　申请的依据

　　经批准的设计任务书或初步设计

　　年度基本建设计划(立项)

　　其它

　　所需附上有资料

　　建设单位有关资质证明

　　项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件

　　土地行政部门出具有用地预审报告

　　初步设计或其他有关材料

　　建设项目总平面布置图

　　占用耕地的，提出补充耕地方案

　　项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告

　　提供地价评估报告

　　5.2 受理申请并审查有关文件(一书四方案)

　　审查时间

　　受理的30日内

　　编制(一书)

　　建设项目用地呈报说明书

　　拟定(四方案)

　　农用地转用方案(用途转变)

　　补充耕地方案

　　征地方案(所有权转变)

　　供地方案(使用权转变)

　　流程

　　经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查

　　5.3 审批用地(一制度)

　　实行土地管理部门内部会审制度审批土地

　　批文必须是政府的，而不是土管部门的

　　5.4 征地实施

　　实施机构

　　被征收土地所在地市县人民政府(注意不是土管部门)

　　程序

　　征地公告

　　支付征地费

　　安置农业人口

　　协调征地争议

　　5.5 签发用地证书(合同+登记)

　　有偿使用土地的-签订《土地使用权出让合同》

　　以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》

　　用地单位持上述文件办理土地登记手续

　　5.6 征地批准后的实施管理

　　时间

　　用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理

　　措施

　　会同有关部门落实安置措施

　　督促被征地单位按期移交土地

　　处理征地过程中的各种争议

　　填写征地结案报告(表示征地工作结束)

　　5.7 建立征收土地档案(三项要求)

　　整理和收集征收过程中形成的各种文件

　　收集存档的文件一律是原件

　　市、县范围内的土地档案应统一格式