2017年房地产估价师《制度与政策》重要知识点（6）

　　第二节 建设用地使用权出让

　　【供地方式】

　　划拨-无偿无期限

　　出让-有偿有期限

　　1.出让的概念

　　出让

　　是指国家将国有土地使用权在一定上限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

　　出让金

　　是指通地有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租

　　出让的含义

　　出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家

　　经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家所有。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权(部分处分权);土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有

　　使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

　　集体土地不经征收不得出让

　　出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点(民事关系)

　　2.建设用地使用权出让计划

　　出让土地的三符合

　　符合土地利用总体规划

　　符合城市规划

　　符合年度建设用地计划

　　程序

　　省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案

　　具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施

　　3.出让方式

　　3.1 出让方式

　　方式(四种)

　　招标、拍卖、挂牌、协议

　　应采用招拍挂的情形

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地(五类)

　　其它性质，同一土地有两个以上意向用地者的

　　【注意】要分清以下概念的级别

　　划拨、出让、招标、拍卖、挂牌、协议

　　3.2 出让的一般规定(招拍挂的共同要求)

　　招拍挂都必须发布公告

　　招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则

　　挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天

　　市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价

　　标底或底价不得低于国家最低标准

　　确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策

　　招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密

　　3.3 招标出让的含义与程序

　　招标出让的含义

　　是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让

　　程序

　　投标

　　开标-投标人少于三人，应终止招标活动

　　评标-评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上单数

　　中标-基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者通史满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人

　　3.4 拍卖出让的含义与程序

　　含义

　　拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　拍卖的方式特点是利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权

　　适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让

　　竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖

　　程序

　　主持人点算竞买人

　　主持人介绍拍卖宗地情况

　　主持人宣布拍卖规则

　　主持主人报出起叫价

　　竞买人举牌应价或者报价

　　主持人确认应价或者报价后继续竞价

　　主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人落槌表示成交

　　主持人宣布最高应价报价者为竞得人

　　3.5 协议出让的含义

　　含义

　　协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为

　　特点

　　自由度大，不利于公平竞争

　　适用范围

　　适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

　　处罚

　　应当以招标挂方式出让的而擅自采用协议方式出让，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪 ，追究刑事责任

　　【归纳总结】

　　方式 人数少于三个 适用范围 法律文件

　　招标 终止招标 需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让 中标通知书

　　拍卖 终止拍卖 区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让 成交确认书

　　挂牌 可以成交 成交确认书

　　协议 一般只有一家 适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

　　协议出让合同

　　3.6 挂牌出让的含义与程序

　　含义

　　是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为

　　挂牌时间不少于10个工作日

　　挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度

　　程序

　　在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布

　　符合条件的竞买人填写报价单报价

　　挂牌主持人确认该间报价后，更新显示持牌价格

　　挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人(可有现场竞价环节)

　　挂牌确认成交的规则

　　在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交

　　在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人

　　报价相同的，先提交报价单者为竞得人(必须高于底价)

　　在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交