2016年房地产估价师考试《案例分析》考前测试题（一）_第3页

　　一、 问答题

　　㈠答：1、采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：

　　(1) 可比实例与估价对象的用途应该相同;

　　(2) 可比实例与估价对象的建筑结构应该相同;

　　(3) 可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区;

　　(4) 可比实例与估价对象的价格类型应该相同;

　　(5) 可比实例与估价对象的价格时点应该接近;

　　(6) 可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。(或答：可比实例应与估价对象具有替代性、相关性，即：①物质的同一性或类似性;地点的同一性或类似性;③可比实例交易情况无反常。)

　　2、假如有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差五年，则不宜将此交易实例选作可比实例，因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。(在特殊情况下，即在成交日期)的房地产价格水平与估价时点下的房地产价格水平若没有太大的变化情况下，也可以将此交易实例选做可比实例，但必须注意当地房地产市场变化情况，尽可能选用交易日期与估价时点接近的实例。)

　　㈡答：1，应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。

　　2，显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。

　　3，该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。

　　㈢答：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全;

　　2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价;

　　3.不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

　　二、选择题(共2题)

　　㈠1.A 2.D 3.B 4.C

　　㈡1.D 2.C 3.B

　　，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。

　　2、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为( )

　　A、1993年12月 B、1995年7月

　　C、项目转让日期 D、项目建成日期

　　3、该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是( )

　　A、估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态。

　　B、估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态。

　　C、估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态。

　　D、估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态。