2016年房地产估价师考试《案例分析》考前测试题（一）

　　一、问答题(共3题，每题10分)

　　(一)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?

　　(二)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

　　1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

　　2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

　　3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

　　(三)某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

　　1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件;

　　2、该人的购房发票;

　　3、商品房预售许可证复印件;

　　4、其他市场资料。

　　问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全?

　　2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?

　　3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?