2017年房地产估价师《案例分析》辅导：加油站的估价_第5页

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法(略，见技术报告)

　　十、估价结果

　　估价对象在估价时点的评估结果如下：评估总值：人民币31498173元，大写金额：人民币叁仟壹佰肆拾玖万捌仟壹佰柒拾叁元整;预计税费：人民币13325383元，大写金额：人民币壹仟叁佰叁拾贰万伍仟叁佰捌拾叁元整;评估净值：人民币18172789元，大写金额：人民币壹仟捌佰壹拾柒万贰仟柒佰捌拾玖万元整。

　　注：缺少单价

　　应明确说明公开市场价值、估价师应知悉的优先受偿权价值、抵押价值

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期

　　2006年6月2日至2006年6月13日。

　　十三、估价报告使用期限

　　本估价报告自2006年6月13日起一年内使用。

　　十四、风险提示(略)

　　十五、变现能力分析(略)

　　××市××区某加油站房地产抵押估价技术报告(节选)

　　一、个别因素分析

　　估价对象明细表　　　　　　表2-66

　　产权状况　　　　　　　　　表2-67

　　估价对象为××市××区某加油站，委托人于2001年3月6日向××市某单位购买得来，后改造重建，并于2002年重新进行竣工验收。《房地产证》的权属关系已于2005年2月6日进行了变更，但营业执照和相关证件的变更手续正在办理之中。

　　委估加油站宗地呈规则四边形，油站内建有一栋营业楼、一栋加油棚及一栋配套宿舍，宿舍位于营业楼的后部(南侧)，营业楼与宿舍均为框架结构，楼高2层，竣工于2002年3月9日。营业楼与宿舍总建筑面积为953.95㎡(其中营业楼为502.01mt，宿舍为45L94㎡)，营业楼第一层为便利店及卫生间，第二层空置;宿舍楼第一层为办公、食堂、宿舍，第二层均为宿舍，共有宿舍约20间，宿舍无配套卫生间。水电及消防设施齐全，使用状况良好。估价对象装修情况如下：

　　营业楼：

　　外墙面：水泥砂浆、部分铝塑板面刷涂料;内墙面：乳胶漆;地面：地砖;天花：矿棉板;门：实木门、玻璃门;窗：铝合金;卫生间：地砖地面、墙面贴瓷砖、卫生二洁具。室内装修成新度：90%。

　　宿舍：

　　外墙面：水泥砂浆;内墙面：乳胶漆;地面：地砖;天花：铝扣板;门：实木门;窗：铝合金。室内装修成新度：90%。

　　二、区域因素分析

　　估价对象位于××市××.区某地，吉华路南侧，东近大发路，南与龙壁工业区毗邻，西近梅观高速公路。周边有坂田第一工业区、龙壁工业区、坂田第二工业区、油松工业区等，西南100m为吉荷高速公路入口，沿吉华路车流量大，有863、839、816、300、312等多路公共汽车通过，交通便利。加油站位于车流量大的吉华路南侧，地理位置好，进出口设计合理。