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2017年房地产估价师《案例分析》辅导:市场分析

中华考试网  [ 2017年9月11日 ]  【

  市场背景分析

  (1)我国加油站市场背景

  近年来,随着我国国民经济的快速发展、交通基础设施的不断改善和机动车保有量的快速增加,加油站已成为民众生活中不可或缺的一部分。20世纪50年代全国加油站总量只有70座左右;20世纪60年代末不到200座左右;20世纪70年代末发展到600座左右;1985年全国加油站大约有3600多座;1990年底为5000多座;1993年猛增到38000座左右;1996底达到42600座。到2000年底,全国加油站总数达到8万多座。

  目前我国的加油站已经形成多种所有制并存的格局。全部加油站中,国有加油站占53.3%,其他所有制形式的占46.7%,非国有加油站中,外商投资企业占2%。随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高,对成品油的需求迅速增长。

  我国已经从2005年12月11日起开放成品油零售市场,允许外商设立合资企业从事成品油的零售业务,到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场。届时,外资公司可在国内营建油库、码头和销售网络。但由于油源主要还是由中石化和中石油供给,因此在今后两年中两大石油集团仍可主控大局。2005年我国成品油市场的主要特点为:需求呈井喷式增长;消费增速逐季回落;市场供应呈现紧张局面;柴油生产难以满足需求;主要油品价格居高不下。

  2006年中国炼油能力和加工量将会保持较快的增长。初步预计,2006年全国原油加工量将达到2.6~2.7亿t。成品油市场需求强度将有所减弱,需求总量波动不大,不会出现全局性供应危机,市场价格仍会高位运行。

  国家发改委价格监测中心于2006年5月中旬发布最新报告预计,分析认为,2006年5月油价相对平稳,一是美国原油库存基本稳定,而汽油库存持续上升;二是欧佩克承诺努力保证原油供应,维持油价稳定;三是伊朗核问题没有进一步激化,与美国和欧盟始终保持在“临界点”上。同时预测报告指出,随着夏季到来,石油需求将出现阶段性增长,而影响石油供给的不确定性因素也在增加,国际市场石油价格有可能在今后一段时间出现较大幅度波动,但出现大幅上涨的可能性不大,国际油价仍然会保持在一个价格相对平缓的阶段。

  (2)×××市加油站市场背景及发展规划

  2003年3月3日,×××市经济贸易局深圳市发展计划局联合颁布了关于印发《深圳市加油站行业发展“十五”计划》的通知,文中披露,至2001年底,深圳市共有营业性加油站241家,其中建成的有225家,在建的有16家。已建成的加油站,按资产隶属关系分,中国石化集团有156家,中国石油集团有14家,社会加油站有55家。按供油关系分,由中国石化集团供油的有189家,由中国石油集团供油的有36家。同时制定了加油站的发展规划如下:

  合理控制加油站总量。根据××市城市规划和交通基础设施建设计划,选择新建城区、新开通道路和高等级公路的空白点,建设一批技术起点高、设施完善、规模适度的多功能加油站,增强综合服务功能,使之与清洁能源、清洁交通的发展相适应。从2001年至2005年底,新建加油站控制在40座以内。

  调整优化加油站布局。特区内加油站已趋饱和,应严格控制,重点放在××与××两区。特区外的公明、光明、石岩、葵涌、大鹏和南澳等六镇属于旅游、农业和生态保护区,不宜多建加油站。西部从特区经新安、西乡、福永、沙井至松岗连接××西部,是未来港----深----穗国际城市带上的交通要道和重要工业地带,可适当加大加油站密度。中部从龙华经布吉、平湖到观澜,是未来发挥区域及国际交通功能的重要辅助地域,是建设加油站的新兴地带。东部从布吉经横岗、龙岗、坪地、坪山到坑梓,是未来××工业的集聚区域,是发展加油站的潜在的地带。对宝安区个别处于主(次)干道交叉口且严重影响交通的加油站,逐步调整搬迁。

  注:缺少微观区域背景分析

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