2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程_第7页

　　2.建筑安装工程费

　　(1)改造方案：

　　根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除;主楼4至12轴设为办公及设备用房;主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库;主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室;本方案占地面积为1875㎡，总建筑面积为9036r㎡;主楼为六层;前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造);主楼屋顶上还加有一层设备层;结构形式为框架—剪力墙结构;大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座;停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。

　　实施基本步骤：首先拆除1995～1997年新建的夹层部分，1～4轴、12～15轴、A～F轴五层及五层以上部分;再对3～5轴，11～13轴的剪力墙进行拆除，最后拆除1～4轴、12～15轴、A～F轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对1～4轴，A～F轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备;对12～15轴，A～F轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修;同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的A～C轴、4～12轴。

　　各楼层面积表

　　表1-15

　　改建方案的室内外装修设计如下：

　　外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高);

　　外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗;

　　天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板;

　　隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶;

　　会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板;

　　楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。

　　(2)改造预算

　　根据清华建筑设计院出具的《××2号楼改造估算表》，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/㎡。

　　清华建筑设计院出具的《××2号楼改造估算表》

　　注：应说明是客观数据

　　详见下表：

　　改造估算表 表1-16

　　3.红线内市政工程费

　　上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。

　　4.专业人士费

　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：