2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程_第5页

　　3.编制比较因素条件指数表

　　根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素条件指数表见下表：

　　比较因素条件指数表

　　表1-9

　　4.编制因素比较修正系数表

　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表：

　　因素比较修正系数表

　　表1-10

　　5.选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。

　　根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦0.4、盈地大厦0.3、金域中心0.3。则采用市场法测算的结果为：

　　办公部分单价：14606×0.4+13583×0.3+12428×0.3=13646元/㎡

　　6.根据当前市区写字楼车库出售情况，价格从15万元至20万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为15万元/个。

　　7.改建后写字楼的总建筑面积变更为9036㎡，其中办公部分建筑面积(包括办公及设备用房、会议室、前附楼)为7832㎡，总停车库132个。则改建后写字楼价格为：

　　总价：13646×7832÷10000+15×132=12668万元

　　单价：12668÷9036=14019元/㎡

　　C.改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与市场法测算的房地产市场价格较为接近。根据的估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表：

　　两种评估方法评估结果一览表

　　表1-11

　　改建完成后的写字楼单价：13603×0.5+14019×0.5=13811元/㎡

　　改建完成后的写字楼总价：13811×9036÷10000=12480万元

　　D.假设开发法测算估价对象市场价格

　　1.补交出让金

　　根据《国有土地使用证》(市东中外国用(95)字第××号)、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(95)第××号)和《建设工程规划许可证》((95)规建字××号)记载，东城区××大街××号建筑面积45910㎡(不合古建)，土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元。由于资产占有方北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原楼面毛地价为1175.53元/㎡，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的出让金额。

　　估价时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由市场法测算，可比实例为综合二级类别，测算过程具体如下：