房地产估价师案例分析笔记第二章_第3页

　　第三节　商务办公房地产估价

　　写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。

　　按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼;建筑面积在1～3万平方米的为中型写字楼;建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。

　　按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能(展示厅、餐饮等);②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿;③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。

　　按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。

　　影响商务办公房地产价格的区位状况：集聚程度;交通条件;周围环境;楼层。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。

　　影响商务办公房地产价格的主要实物状况：外观形象;内部装修;设备与设施;智能化程度;物业服务水平;租户类型。

　　商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法(通常用于抵押估价)等进行估价。

　　由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。

　　求取商务办公房地产租金应关注：租约问题;租金构成内涵问题;租金的支付方式问题;地下车库租金问题。

　　整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理：在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用市场法或收益法进行测算;而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂。

　　(1)单纯型商务办公房地产：单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用哪种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

　　(2)商住型商务办公房地产：商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

　　(3)综合型商务办公房地产：综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点。因此对其估价就比较复杂，首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。

　　第四节　旅馆房地产的估价

　　饭店、酒店、宾馆房地产类型：产权式酒店;酒店式公寓;分时度假;经济型酒店(强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店)。

　　旅店、招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅、饭堂，经营规模都比较小，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床位收入。

　　旅馆房地产的估价特点：转让少且一般为整体转让;功能多样;一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大;价值主要体现在接待客户的类型及其能力。

　　影响旅馆房地产价格的主要区位状况：交通条件;周围环境。

　　影响旅馆房地产价格的主要实物状况：设备设施和用具;经营管理。

　　旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。

　　酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。

　　由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。

　　旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

　　星级酒店不同功能用房收益的测算：星级酒店一般都具有多种功能，包括)客房、商场、餐饮、商务会议、娱乐健身。

　　酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。

　　此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。