房地产估价师案例分析笔记第三章

　　第三章　不同目的房地产估价

　　第一节　建设用地使用权出让价格评估

　　建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。

　　市场法在可比实例较多时普遍采用的一种方法;假设开发法前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批;成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法，《房地产估价规范》规定土地取得费用包括征地和房屋征收安置补偿费、土地使用权出让金或者地价款、有关土地取得的手续费和税金三个部分。

　　第二节　房地产转让价格评估

　　房地产转让估价多数是在转让前进行的，估价时点则在估价作业日期之后。

　　评估结果可能有一定摆动幅度的价格区间，对估价信息和结论合乎估价技术规范和执业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

　　房地产司法鉴定评估，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。房地产咨询性评估，评估结果是专业评估师向委托方提供的专家意见，委托方可以采用也可以不采用,所以,评估是咨询性的。

　　房地产转让价格评估常用方法：市场法;假设开发法;成本法;收益法;基准地价修正法，主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价，其关键是确定土地的基准地价。

　　第三节　房地产抵押价值评估

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

　　首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值;再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值;以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额;以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响;以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值;以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值;以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

　　房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

　　完全产权房地产：可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价;对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。

　　不完全产权房地产：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金的价款。市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式;市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地(不含土地使用权出让金的价款)分别估价再综合的成本法估价。

　　部分(局部)房地产：估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

　　在建工程房地产：估价方法可选用成本法和假设开发法。

　　乡(镇)、村企业房地产：估价方法可选用成本法、收益法或市场法。