房地产估价师案例分析笔记第一章_第2页

　　(五)估价假设和限制条件

　　估价假设和限制条件应说明下列内容：一般假设;不确定事项假设，对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定;背离实际情况假设，因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定;估价报告使用限制，估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。

　　估价的假设和限制条件的写作应注意：1)必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明;2)估价假设必须具有针对性;3)估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明;4)不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

　　(六)估价结果报告的写作

　　估价结果报告应记载以下事项：(1)估价委托人;(2)房地产估价机构;(3)估价目的;(4)估价对象;(5)价值时点;(6)价值类型;(7)估价原则;(8)估价依据;(9)估价方法;(10)不同估价方法的测算结果和最终的估价结果;(11)注册房地产估价师;(12)协助估价的人员;(13)实地查勘期;(14)估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

　　估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所;如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。

　　估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人或者执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号。

　　估价目的：抵押估价目的表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”;国有土地房屋征收补偿估价目的表述为 “为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”;房地产转让估价目的可表述为 “为委托人转让估价对象提供市场价值参考”;企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”;房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。

　　估价对象的写作应包括四方面的内容：估价对象范围;估价对象基本状况;土地基本状况;建筑物基本状况。

　　价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。

　　价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的具体某种价值。

　　估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。

　　估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的估价依据列出。

　　估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。

　　估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明价值时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。