2018年房地产估价师考试经营与管理知识点:效益和费用识别_第2页

　　可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

　　㈢税金——开发投资企业纳税的主要税种

　　⒈经营税金及附加。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市建设维护税和教育费附加，分别为营业税税额的7%和3%。

　　⒉城镇土地使用税和房产税：视土地等级、用途按占用面积征收;房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　⒊企业所得税。是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率，应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率为25%。

　　三、房地产投资经济效果的表现形式

　　㈠置业投资 ———经济效果：租金收益、物业增值、股权增加(3种表现)

　　□租金→月租金收入，增值和股权增加→在物业处置(转让)或对物业的再融资行为中实现(二次抵押贷款)。

　　□其经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。

　　㈡开发投资———经济效果：销售收入

　　□其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。