2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第十章讲义_第3页

　　第四节 零售商业物业管理

　　一、零售商业物业分析

　　(一)零售商业物业的分类

　　依据建筑规模、经营商品的特点、商业辐射区域的范围分为：

　　1.市级购物中心 3万㎡以上，人口30万以上，年营业额5亿以上，一家或数家大型百货公司为主要租户

　　2.地区购物商场 1-3万 10-30万 1-5亿， 中型百货公司

　　3.居住区商场 3千-1万 1-5万 3千-1万万 日用百货商店、超级市场

　　4.邻里服务性商店 3千以下

　　5.特色商店

　　(二)零售商业物业的商业辐射区域分析

　　主要区域 与物业所处地点直接相邻 ， 60-75%营业额来自该区域

　　次要区域 距离5-15公里，15-20%

　　边界区域 距离15公里以外，5-15%

　　(三)特色、位置和停车

　　二、零售商业物业租户的选择

　　(一)声誉 首先考虑的因素

　　(二)财务能力

　　(三)组合与位置分配

　　(四)需要的服务

　　三、零售商业物业的租金

　　以每一个独立出租单元的总出租面积(GRA)为基础计算

　　(一)基础租金

　　业主收取的、与租户经营业绩不相关的最低收入。

　　(二)百分比租金

　　(三)代收代缴费用和净租约

　　(四)租金的调整

　　一般仅对基础租金有效，经营过程中的费用根据实际情况确定，主要租户一般每5年调整一次。

　　四、零售商业物业的租约

　　(一)关于每一独立承租单元的用途

　　(二)限制经营内容相似的租户

　　(三)限制租户在一定地域范围内重复设店

　　(四)营业时间

　　(五)公用面积的维护

　　(六)广告、标志和图形

　　(七)折让优惠

　　(八)其他条款

　　五、零售商业物业的其他管理工作

　　第五节 物业管理费用的测算与财务报告

　　一、收益性物业经营状况的评估

　　(一)现金流

　　1.潜在毛租金收入 可出租面积×最大可能租金水平

　　2.空置和收租损失

　　3.其他收入 自动售货机、投币电话等

　　4.有效毛收入

　　5.经营费用

　　6.净经营收入

　　7.抵押贷款还本付息

　　8.现金流

　　(二)相关问题分析

　　1.物业估价

　　2.准备金和保证金基金

　　3.所得税

　　二、收益性物业管理中的经营费用

　　(一)人工费

　　(二)公共设施设备日常运行、维修及保养费

　　1.维修和保养费

　　2.室内装修费

　　3.生活用水和污水排放

　　4.能源费

　　5.康乐设施费

　　6.杂项费用

　　(三)绿化养护费

　　(四)清洁卫生费

　　(五)保安费用

　　(六)办公费

　　(七)固定资产折旧费

　　(八)不可预见费

　　(九)保险费

　　(十)物业服务企业管理费和利润

　　(十一)法定税费

　　(十二)房产税

　　三、收益性物业管理中的预算

　　(一)年度运营预算

　　(二)资本支出预算

　　(三)长期预算