2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第十章讲义_第2页

　　第三节 写字楼物业管理

　　一、写字楼的分类

　　按位置、自然或质量状况、收益能力分为

　　(一)甲级写字楼 位置优越、状况优良、收益能力与新建写字楼媲美

　　(二)乙级写字楼 位置良好、状况良好、收益能力低于新建写字楼

　　(三)丙级写字楼 使用年限长、有明显磨损和功能陈旧

　　二、写字楼分类过程中要考虑的因素

　　(一)位置

　　(二)交通方便性

　　(三)声望或形象

　　(四)建筑形式

　　(五)大堂

　　(六)电梯

　　(七)走廊

　　(八)写字楼室内空间布置

　　(九)为租户提供的服务

　　(十)建筑设备系统

　　(十一)物业管理水平

　　(十二)租户类型

　　三、写字楼租户的选择

　　(一)商业信誉和财务状况

　　(二)所需面积大小

　　1.可能面积的组合

　　2.寻租者经营业务的性质

　　3.寻租者将来扩展办公室面积的计划

　　(三)需要提供的物业管理服务

　　四、写字楼租金的确定

　　通常以每平方米可出租面积为计算基础，可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积

　　(一)计算可出租或可使用面积

　　(二)基础租金与市场租金

　　(三)出租单元的面积规划和室内装修

　　五、写字楼的租约与租约谈判

　　(一)租赁合约中的标准条款

　　(二)折让优惠和租户权利的授予