2020年房地产估价师理论与方法课后测试题（一）

　　单项选择题

　　1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括(　)。

　　A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿

　　B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿

　　C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿

　　D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。参见教材P20。

　　2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是(　)。

　　A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取

　　B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求

　　C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查

　　D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都应该严格认真审核;选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。

　　3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是(　)。

　　A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

　　B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见

　　C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果

　　D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价结果。虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受其专业水平和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因不一定是估价结果有问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况、估价对象状况因成交日期与价值时点不同而发生了变化。参见教材P36。

　　4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有(　)的特性。

　　A.易受限制

　　B.独一无二

　　C.相互影响

　　D.不可移动

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”。并且法律规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。参见教材P64。

　　5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是(　)。

　　A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元

　　B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路

　　C.该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过

　　D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。选项ACD分别属于交通条件描述中的交通收费情况、出入可利用的交通工具和停车方便程度。选项B是位置描述中的临街状况描述。参见教材P80。

　　6.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是(　)。

　　A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

　　B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

　　C.特定投资者所要求的最低报酬率

　　D.特定投资者所要求的最高报酬率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资价值。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。参见教材P92。

　　7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为(　)万元。

　　A.39.36

　　B.45.00

　　C.131.22

　　D.170.58

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是承租人权益价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。承租人权益价值=(65-50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39.36万元。参见教材P99。

　　8.某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为(　)万元。

　　A.2340

　　B.3780

　　C.4140

　　D.5220

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。房地产总价=4200×3000×3=3780万元。参见教材P105。

　　9.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是(　)。

　　A.控制土地供应量

　　B.增加城镇居民可支配收入

　　C.增加房地产保有环节税收

　　D.提高城市化水平

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产价格的影响因素。增加房地产持有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。参见教材P139。

　　10.实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是(　)。

　　A.建筑规模

　　B.建筑物年龄

　　C.维护状况

　　D.工程质量

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产自身因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价格越低。参见教材P126。