2020年房地产估价师理论与方法课后测试题（二）

　　单选题

　　1.在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于(　)。

　　A.一般假设

　　B.背离事实假设

　　C.不相一致假设

　　D.依据不足假设

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除，属于背离事实假设。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。参见教材P419。

　　2.某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为(　)万元。

　　A.1945

　　B.2000

　　C.2695

　　D.2750

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。拆除重建前提下，房地产价值=(15000-4000)×2500/10000-100+45=2695万元。2695万元>2000万元，应该拆除重建。参见教材P170。

　　3.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是(　)。

　　A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

　　B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

　　C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

　　D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在;选项B，价值时点为现在，估价对象状况为过去;选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去;选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。参见教材P162～163。

　　4.估价对象为—沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为(　)万元。

　　A.466

　　B.526

　　C.535

　　D.545

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价对象的市场价格。市场价格=[420+448/280×300+(595-30)/340×300]/3+60=526万元。参见教材P91。

　　5.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

　　A.90.19

　　B.95.85

　　C.100.57

　　D.105.28

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格=卖方实得金额+应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=[60+40/(1+6%)]+8/(1+6%)=105.28(万元)。参见教材P186。

　　6.某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上个月为基数)。该房地产2014年9月的价格为(　)元/m2。

　　A.8485

　　B.8536

　　C.10038

　　D.10098

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。9月价格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098(元/m2)。连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。参见教材P197。

　　7.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为(　)元/m2。

　　A.7737.83

　　B.8145.08

　　C.8423.75

　　D.8573.77

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。8000×(95/100)×(1+0.3%)6=7737.83元/m2。参见教材P195。

　　8.某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为(　)万元。

　　A.318.68

　　B.457.68

　　C.789.68

　　D.1146.81

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)2+(20+1.5×2)/(1+8%)3+(20+1.5×3)/(1+8%)4+V×(1+5%)4×(1-6%)/(1+8%)4，V=73.21767609+0.839827377V，V=457.12(万元)。参见教材P234。

　　9.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后该商业用地净地的价值为(　)万元。

　　A.979.22

　　B.1000.00

　　C.1029.22

　　D.1050.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设3年后该商业用地净地的价值为V，则：1000=80+80/1.08+80/1.082+(V-50)/1.083，V=1029.22万元。参见教材P234。

　　10.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为(　)万元。

　　A.66.34

　　B.98.42

　　C.984.20

　　D.1213.85

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。价值减损额=(40-25)/8.5%×[1-1/1.08510]=98.42万元。参见教材P221。