2020房地产估价师理论与方法阶段练习题（六）

　　单选题

　　1、建筑物净收益=(　)×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

　　A、建筑物重置价

　　B、建筑物价值

　　C、土地价格

　　D、房地产价格

　　2、某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为(　)万元。

　　A、1500

　　B、1545

　　C、2500

　　D、2945

　　多选题

　　1、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括(　)。

　　A、形状

　　B、外部配套设施

　　C、环境景观

　　D、地势

　　E、开发程度

　　2、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括(　)。

　　A、租赁权限制情况

　　B、交易税费负担转嫁情况

　　C、已抵押担保债权情况

　　D、地役权设立情况

　　E、利用方式限制情况

　　3、下列选项中，属于房地产状况调整方法的有(　)。

　　A、直接比较调整

　　B、间接比较调整

　　C、总价调整

　　D、单价调整

　　E、减法调整

　　4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有(　),。

　　A、意外破坏的损毁

　　B、市场供给的过量

　　C、建筑设计的缺陷

　　D、人们消费观念的改变

　　E、周围环境条件恶化

　　5、求取建筑物折旧的方法主要有(　)。

　　A、年限法

　　B、分解法

　　C、分部分项法

　　D、市场提取法

　　E、指数调整法

　　6、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有(　)。

　　A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

　　B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用

　　C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用

　　D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

　　E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用

　　7、在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为(　)。

　　A、物质缺乏项目

　　B、物质落后项目

　　C、物质过剩项目

　　D、可修复项目

　　E、不可修复项目

　　8、完好房的成新度可以有(　)。

　　A、六成

　　B、七成

　　C、八成

　　D、九成

　　E、十成

　　答案

　　单选题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是收益法总结。建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率。参见教材P279。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是收益法总结。土地价值=(房地产收益/综合资本化率)-建筑物价值=(500/11%)-3000=1545.45(万元)。参见教材P280。

　　多选题

　　1、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P198。

　　2、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立比较基础中的“统一税费负担”。参见教材P199。

　　3、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。

　　4、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因;“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。参见教材P312。

　　5、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。参见教材P313。

　　6、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的;反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。参见教材P321。

　　7、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目可分为可修复项目和不可修复项目。参见教材P321。

　　8、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】 本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。参见教材P329。