2020房地产估价师理论与方法阶段练习题（五）

　　单选题

　　1、根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是(　)。

　　A、假设开发法

　　B、比较法

　　C、收益法

　　D、成本法

　　2、关于房地产估价结果的说法，错误的是(　)。

　　A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见

　　B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见

　　C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

　　D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

　　3、下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是(　)。

　　A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育

　　B、建立房地产估价机构信用档案

　　C、拟定房地产行业相关政策法规

　　D、对会员的执业行为进行检查

　　4、下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是(　)。

　　A、土地所有制在城乡之间不同

　　B、土地和房屋的所有制不同

　　C、行政管理不到位

　　D、房地产市场足够规范

　　多项选择题

　　1、在评估市场价值时，应遵循的原则包括(　)。

　　A、独立客观公正原则

　　B、谨慎原则

　　C、合法原则

　　D、替代原则

　　E、最高最佳利用原则

　　2、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有(　)。

　　A、房地产抵押估价

　　B、房屋征收评估

　　C、房地产司法拍卖估价

　　D、房地产转让估价

　　E、房地产投资信托基金估价

　　3、不得抵押的房地产范围包括(　)。

　　A、私人诊所

　　B、公共福利事业的房地产

　　C、依法公告列入征收范围的房地产

　　D、被依法查封、扣留、监管或者以其他形式限制的房地产

　　E、空置2年的房地产

　　4、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有(　)。

　　A、上位法优先于下位法

　　B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

　　C、特别法优先于普通法

　　D、法律文本优先于法律解释

　　E、强行法优先于任意法

　　5、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有(　)。

　　A、在建工程抵押估价

　　B、期房预售价格评估

　　C、预购商品房抵押估价

　　D、用于产权调换的期房价格评估

　　E、建筑物火灾毁损价值评估

　　6、最高最佳利用原则必须同时满足(　)条件。

　　A、法律上允许

　　B、技术上可能

　　C、财务上可行

　　D、价值最大化

　　E、公益最大化

　　7、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有(　)。

　　A、替代原则

　　B、谨慎原则

　　C、合法原则

　　D、最高最佳利用原则

　　E、价值时点原则

　　答案

　　单选题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。参见教材P35。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。参见教材P36。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项C错误，应为制定并执行房地产估价、房地产经纪执业准则和职业道德准则。参见教材P40。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。参见教材P44～45。

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。参见教材P153。

　　2、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封;房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P157。

　　3、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项A错误，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的;选项E错误，空置3年以上的商品房不可设置抵押。参见教材P158。

　　4、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法” (该原则是在效力相等的法有冲突时适用)、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章; 部门规章与地方政府规章的效力相等。参见教材P161。

　　5、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价;选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162～164。

　　6、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上允许;技术上可能;财务上可行;价值最大化。参见教材P166。

　　7、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。选项B，谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则，除现状价值评估外，房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则。参见教材P171。