2019房地产估价师考试理论与方法精炼题（九）

　　判断题

　　1、比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估。(　)

　　2、比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。(　)

　　3、在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。(　)

　　4、在房地产交易实例收集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(　)

　　5、建立房地产交易实例库仅仅是比较法估价的需要。(　)

　　6、采用比较法估价时，应当尽量多的选择可比实例。 (　)

　　7、估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小完全一致。(　)

　　8、选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。 (　)

　　9、当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格+债务-债权。(　)

　　10、在建立比较基础时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。(　)

　　答案：

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。参见教材P177。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。参见教材P177。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。参见教材P178。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。了解交易双方的名称、关系以及交易目的，才能据以判断交易情况是否正常，交易价格是否是正常价格。参见教材P179。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。建立房地产交易实例库不仅仅是比较法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。参见教材P181。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。从某种意义上讲，选取可比实例主要在精而不在多，一般选取3个至5个即可，但不得少于3个。参见教材P181～182。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。参见教材P183。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。参见教材P182。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是统一财产范围。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格= 带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。参见教材P185。