2019房地产估价师考试理论与方法精炼题（八）

　　判断题

　　1、进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。(　)

　　2、比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。(　)

　　3、实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。(　)

　　4、对建筑物来说，空间布局、通风采光属于区位状况调整的内容。(　)

　　5、商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。(　)

　　6、某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。(　)

　　7、房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，市场状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。(　)

　　8、比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，因为该方法是利用实际发生，或经过专家预测的与估价对象相似的房地产的价格来求取估价对象的价值或价格的方法。(　)

　　9、对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。 (　)

　　10、某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。参见教材P197。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。参见教材P197～198。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。参见教材P198～199。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。空间布局、通风采光属于实物状况调整的内容。参见教材P198。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件等，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。参见教材P199。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。(100/103)×(95/100)=0.922。参见教材P201。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法总结。市场状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。参见教材P211。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。参见教材P175。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价;(2)写字楼;(3)商铺;(4)标准厂房;(5)房地产开发用地。参见教材P176。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。参见教材P176。