2019房地产估价师考试理论与方法专项训练题（一）

　　判断题

　　1、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。(　)

　　2、房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 (　)

　　3、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　4、在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产价格上涨作用还难以显现;在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。 (　)

　　5、所谓的“学区房”，其房地产价格往往高于其他区位的房地产，正是体现了区位因素中位置、周围环境因素对房地产价格的深远影响。(　)

　　6、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 (　)

　　7、人口密度高，房价一定会高。(　)

　　8、在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。(　)

　　9、站在买方市场，减少卖方的税收会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 (　)

　　10、在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。(　)

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。参见教材P129。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。参见教材P130。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层租金的60%。参见教材P133。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产价格上涨作用还难以显现;在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。参见教材P133～134。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。所谓的“学区房”，特别是周边有教育质量高的中小学，正是因为其有良好的外部配套设施，故其房地产价值更高。参见教材P134。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是人口因素。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。参见教材P136。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是人口因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。参见教材P136。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是制度政策因素。提高购房最低首付款比例，上调个人购房贷款利率，缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降;反之，会使住房价格上涨。参见教材P138。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是制度政策因素。如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。参见教材P139。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是制度政策因素。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，会使房地产价格下降。如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨;而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。参见教材P138～139。