2018年房地产估价师考试理论与方法章节知识点训练题(2)_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。参见教材P302。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)。参见教材P306。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(万元)。参见教材P307～310。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。参见教材P311。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。参见教材P298。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。参见教材P311～313。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。参见教材P285。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。参见教材P286。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。参见教材P287。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P291。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】

　　求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等求取。参见教材P289。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　功能折旧可分为：功能缺乏折旧;功能落后折旧;功能过剩折旧。参见教材P297。

　　3、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P296。

　　4、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残存。参见教材P296～297。

　　5、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。参见教材P298。

　　6、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。参见教材P277～278。

　　7、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】

　　价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。参见教材P273。

　　8、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。参见教材P291。

　　9、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P272。

　　10、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。参见教材P278～279。

　　11、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。参见教材P283。

　　12、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　投资利润率的计算基数包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用。参见教材P283。

　　13、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　A错在实际两个字，应该是必要的。B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。参见教材P288。