2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之房地产估价原则1_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。参见教材P155

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　估价师在估价中不带着自己的情感.好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的客观原则。参见教材P155。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。参见教材P159。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。参见教材P157。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。参见教材P158。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。参见教材P160。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。参见教材P163。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　A价值时点还是原来的估价结果对应的时间(在过去);B价值时点在现在;而估价对象都是过去和现在价值差;C价值时点和估价对象都是现在;D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P163。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　期房房地产的评估是价值时点为现在，估价对象为未来状况的估价。参见教材P163。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或瞬时程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。参见教材P163。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，然后，估价师再以专家的身份来反复.精细地权衡评估价值。在此基础上自然就能够得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。参见教材P156。

　　2、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】

　　根据我国《担保法》的有关规定。乡镇企业的土地使用权不得单独抵押。参见教材P159。

　　【该题针对“房地产估价原则(整)”知识点进行考核】

　　3、

　　【答案解析】

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。参见教材P160。

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　价值时点在现在，其估价对象状况可能在现在、过去或者未来;价值时点在过去，估价对象状况为过去;价值时点在将来，估价对象状况在将来。参见教材P163。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。参见教材P155。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。参见教材P155。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　合法原则意并不味着只有合法的房地产才能成为估价对象。而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P157。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或者小于零。参见教材P157。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。参见教材P158。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。参见教材P159。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。参见教材P160。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。参见教材P169。