2016年注册房地产估价师考试与方法全真测试题及答案一_第2页

　　二、多项选择题 (本大题共15小题，每小题1分，共15分)

　　1.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是( ) AB

　　A.要求估价人员具有充分的鉴定技术

　　B.要求估价人员具有实际操作经验

　　C.要求被估对象为新建筑物

　　D.要求被估对象为旧建筑物

　　E.仅对一些特殊建筑物进行估价

　　2.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是( ) AE

　　A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量

　　C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体

　　E.土地具体位置及生熟程度、地价区段

　　3.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( )AB

　　A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

　　B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

　　C.根据旧建筑物特点计算间接工程费

　　D.根据旧建筑物特点计算直接工程费

　　E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费

　　4.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了( ) AB

　　A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件 D.社会条件 E.经济条件

　　5.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：( ) AB

　　A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件 D.经济条件 E.生活条件

　　6.房地合一的旧房地产重新建造成本包括( ) AE

　　A.土地重新取得费用 B.建筑物折旧费

　　C.维修费 D.管理费

　　E.建筑物重新建造成本

　　7.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为( ) DE

　　A.分部分项法 B.工料测量法 C.指数调整法 D.平方法 E. 立方法

　　8.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( ) CE

　　A.使用磨损 B.设计变化 C.城市规划重大改变 D.建筑技术进步

　　E.现行政策重大改变

　　9.下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是( ) AC

　　A.使用磨损 B.设计变化 C.风吹日晒 D.现行政策重大改变

　　E.工艺改进

　　10.用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测( ) CD

　　A.设计费 B.利息 C.售价 D.开发成本 E.地价

　　11.开发建设期多由( ) AC P172

　　A.政府确定 B.公司确定

　　C.开发商确定 D.工程单位确定

　　E.承办单位确定

　　12.估算待估不动产价格时用剩余法计算利息，地价暂不计息，只考虑不可预见费和( ) AB

　　A.建筑开发费 B.专业费 C.租售费 D.不动产总价 E.税金

　　13.成本法的理论依据是替代原理，即( ) BC

　　A.买方愿意承担的价格高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本

　　B.买方愿意承担的价格不能高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本

　　C.卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产所花费的各项必要成本之和

　　D.卖方可以接受的价格低于开发建造该房发地产所花费的各项必要成本之和

　　E.卖方可以接受的价格不能低于基准地价

　　14.运用成本法，投资利润的计算基数包括下述两项之和，它们是( ) AE

　　A.土地取得费 B.开发投资的利息 C.基础设施建设费

　　D.公共设施建设费 E.土地开发费用

　　15.下列会导致建筑物物质上的折旧的是( ) AC

　　A.使用磨损 B.设计变化 C.风吹日晒

　　D.现行政策重大改变 E.工艺改进

　　16.剩余法估价应满足假设开发期间各项成本的投入是( ) AC P167

　　A.均匀投入 B.期初投入 C.分段均匀投入

　　D.期末投入 E.一次性投入

　　17.成本租金由五项因素组成，其中包括( )。AD

　　A.折旧费 B.利润 C.保险费 D.税金 E.地租

　　18.理论上土地的价格可以分为( )两部分。AD

　　A.地租资本化 B.基准地价

　　C.级差收益 D.土地投资和利息

　　E.资本的投资收益

　　19.剩余法是将待估房地产预期开发价值，扣除正常投入费用( )后，依据该剩余值测算待估房地产的价格。 AD

　　A.正常税金 B.正常折旧

　　C.正常管理费 D.合理利润

　　E.地租

　　20.下列因素中，会导致建筑物功能上产生折旧的是( )BE

　　A.使用磨损 B.设计变化 C.风吹日晒

　　D.现行政策重大改变 E.工艺改进