2018年房地产估价师考试章节辅导:经济因素

第五节 经济因素

　　影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等。

　　一、经济发展◎

　　含义包括：物质福利的改善;根除贫困及与之相关的文盲、疾病和过早死亡;改变投入与产出的构成，包括把生产的基础结构从农业转向工业活动;以生产性就业普及于劳动适龄人口而不是只及于少数具有特权的人的方式来组织经济活动;以及相应地使有着广大基础的集团更多地参与经济方面和其他方面的决定，从而增进自己的福利。GDP增长说明社会总需求在增加。社会总需求增预示着投资、生产活动活跃，地带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种文娱设施等的需求增加，由此引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

　　二、居民收入●

　　居民收入及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常居民收入的真正增加(非名义增加，名义增加是在通货膨胀的情况下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动需要的空间会扩大，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，要看收入水平及边际消费倾向的大小。边际消费倾向是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加的消费占新增加收入的比例。

　　三、物价◎

　　房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同。当前中国统计口径，房地产价格变动没有纳入CPI、PPI核算，房地产被列入固定资产投资。不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是建筑材料价格、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。

　　从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。关于房地产价格中的房价(房地价格)与地价的关系：成本决定、需求带动、相互影响。

　　四、利率●

　　□开发建设成本的角度：利率升降会增加或降低融资成本(财务费用、投资利息)，从而使房地产价格上升或者下降。

　　□需求的角度：由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或者增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。

　　□房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度：房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，利率上升或下降会使房地产价格下降或者上升。综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格下降;利率下降，房地产价格会上升。

　　五、汇率◎

　　在国际投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引外国资金购买该国房地产，从而导致其房地产价格上升;反之，会导致其房地产价格下降。