2018年房地产估价师考试章节辅导:制度政策因素

第四节 制度政策因素

　　影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策及有关规划和计划等。

　　一、房地产制度政策

　　房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。房地产价格政策指政府对房地产价格高低与涨落的态度及采取的相应管制或干预方式、措施等，包括对房地产是实行市场调节价、政府指导价还是政府定价。房地产价格政策：高价格政策、低价格政策。高价格政策：指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施来抬高房地产价格。低价格政策：指政府采取种种措施，抑制房地产价格。因此高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。政府对房地产价格的管制或干预方式：直接定价或制定最高限价或最低限价，通过一些其他措施或手段来调节价格。抑制房地产价格的措施有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格;②规定合理的房地产开发建设成本和利润率来定价;③制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格;④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。

　　二、税收政策

　　开征、暂停征收、恢复征收或取消房地产税收，提高或降低房地产税收的税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率或税额标准、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度不尽相同。房地产税收分为开发环节税收、转让环节税收和持有环节税收。1.开发环节税收。如耕地占用税、固定资产投资方向(2000年起暂停征收)。增加开发环节税收，会增加开发建设成本，推动房地产价格上升。增加或减少开发环节税收在短期内是否会导致价格升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。卖方市场：增加开发环节税收，转嫁涨价，价格上升;减少开发环节税收，转化为超额利润。买方市场：增加开发环节税收，降低开发利润等而内部消化，难以使价格上升;而减少开发环节税收会使价格下降。2. 转让环节税收。如两税一费、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税。卖方：两税一费、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税;买方：契税。增加卖方税收，价升;减少卖方税收，价降。增加买方税收，价降;减少买方税收，价升。增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致价格升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。卖方市场：增加卖方税收，转嫁涨价，价格上升;减少卖方税收，使卖方收益增加，价格难以下降。买方市场：增加卖方税收，降低卖方收益等而内部消化，价格难以上升;而减少卖方税收会使价格下降。3.持有环节税收。如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、物业税(未开征)。

　　三、金融政策

　　影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策。包括：严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款，调整贷款基准利率、最低购房首付款比例、抵押贷款成数，最长购房贷款期限等。

　　四、相关特殊政策

　　中央作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区，相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，往往会提高这些地区的房地产价格。

　　五、相关规划和计划

　　政府的规划和计划是重要的公共政策。国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、年度建设用地计划、住房建设规划等，对房地产价格有很大的影响。城市规划对房地产价格的影响很大，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。