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2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产状况描述

中华考试网  [ 2018年1月24日 ]  【

第四节 房地产状况描述

  对估价对象房地产状况的描述,可分解为基本状况、区位状况、实物状况、权益状况来描述。

  一、房地产基本状况描述●

  对房地产基本状况的描述,应简要说明下列几点:

  1.名称——估价对象的名字。如,估价对象为××项目用地,××大厦(酒店)

  2.坐落——估价对象的具体地点。估价对象位于××市××区××路××号

  3.四至——估价对象的四邻。如,估价对象东至××,南至××,西至××,北至××。

  4.规模:⑴土地:土地面积;⑵建筑物:建筑面积或套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。如估价对象土地面积(房屋建筑面积)××平方米。旅馆:客房数或床位数,餐馆:同时容纳用餐人数,影剧院:座位数,医院:床位数,停车场:车位数。仓库:体积。

  5.用途——估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途

  6.权属:⑴土地:是国有土地还是集体土地;土地使用权(建设用地使用权还是宅基地使用权)、土地承包权、权利人;建设用地使用权(出让还是划拨);⑵房屋:所有权人

  二、房地产区位状况描述

  ㈠位置

  1.坐落——具体地点并附位置图。估价对象位于××市××区××路××号,其位置见位置图

  2.方位——估价对象在大区域中的方向、位置及在小区域中的方向、位置。如估价对象位于××市××部(中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部),××路口××角(西北角、东北角、西南角、东南角),××路××侧(东侧、西侧、南侧、北侧)

  3.距离——估价对象与重要场所的远近。如估价对象离市中心××公里,离火车站××公里

  4.朝向——估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。估价对象建筑物坐北朝南

  5.楼层——当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时,说明其所在楼层

  ㈡交通

  □出入可利用的交通工具:附近经过的公交汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路数量,到公交站点的距离。如××路公共汽车经过,到公共汽车约××米(步行约××分钟)

  □道路状况:附近有几条道路,到这些道路的距离,各条道路的路况(道路等级、路面状况、交通流量大小),有无过路费过桥费及收费标准

  □交通管制情况:步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等

  □停车方便程度和收费标准:有无停车场、车位数、到停车场的距离等

  ㈢周围环境和景观:通常用文字并附照片来说明

  □自然环境——环境是否优美、整洁,有无空气、水、噪声、固体废物、辐射等污染及其程度,环境卫生状况。住宅用地:周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。

  □人文环境——所在地区的声誉、居民特征(职业、素质)、治安状况、相邻房地产的利用状况等。

  ㈣外部配套设施

  □外部基础设施:道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。

  □外部公共服务设施:一定距离内教育(幼儿园、中小学)、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。

  三、房地产实物状况描述

  ㈠土地实物状况

  □土地面积:依法确认的面积,通常以㎡、h㎡表示。开发用地:项目规划占地面积和其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等。

  □土地形状:用文字并附图说明。文字描述:形状(不)规则,长(正)方形,狭长等。可用宗地界址图、规划图、建筑总平面图来说明土地形状。

  □地形:是平地还是坡地等。

  □地势:指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系,自然排水状况,被洪水淹没的可能性等。

  □土壤:说明土壤是否受过污染,是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。

  □地基(地质):地基的承载力和稳定性,地下水位和水质(地下水的成分和污染情况),有无不良地质地质现象(崩塌、滑坡、泥石流等)。

  □土地开发程度:基础设施完备程度和场地平整程度,即三通一平、五通一平、七通一平及其内容等。

  □其他。例如,临街商业用地:其临街宽度、临街深度、宽深比,农用地:排水和灌溉等。

  ㈡建筑物实物状况

  ⒈建筑规模:根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积:(套内)建筑面积、使用(居住、营业、可出租)面积。仓库:体积。旅馆:客房数或床位数及不同标准的客房或床位数,餐馆:同时容纳用餐人数或座位数、餐桌数,影剧院:座位数,医院:床位数,停车场:车位数。

  ⒉层数和高度:建筑物的总层数(地上层数、地下层数)和总高度。建筑物根据层数或总高度,分为低层建筑、多层建筑、中高层、高层建筑和超高层建筑。住宅:①1~3低层;②4~6多层;③7~9中高层;④10层以上:高层。公共建筑及综合性建筑:总高度超过24m为高层(但不包括超过24m的单层建筑),超过100m为超高层。

  3.外观:外立面风格等,附外观照片说明。

  ⒋建筑结构:①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构

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