2017年房地产估价师理论与方法复习提纲（26）

　　第四节 建立比较基准

　　选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来。建立价格可比基础包括：①统一房地产范围②统一付款方式;③统一采用单价;④统一币种和货币单位;⑤统一面积内涵;⑥统一面积单位

　　一、统一房地产范围，是指只能选取主干相同的房地产的交易实例作为可比实例。在实际估价中有三种情形：①房地产实物范围不同，这里范围不同是指有与无的区别，不是好与坏、优与劣、新与旧的差别。②含有非房地产成份③带有债权债务的房地产。

　　二、统一付款方式，将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。

　　三、统一采用单价，在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。

　　四、统一币种和货币单位，汇率选择的时间是在市场状况调整之前还是之后再进行换算的。

　　五、统一面积内涵，在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

　　建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积

　　建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积

　　套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积

　　六、统一面积单位，平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

　　平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000

　　平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304

　　平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579