2017年房地产估价师理论与方法复习提纲（27）

　　第五节 交易情况修正

　　一、交易情况修正的含义，可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估 价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。

　　二、造成成交价格偏离正常价格的因素(2)强迫出售或强迫购买的交易(2)有利害关系人之间的交易。(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易(4)急于出售或急于购买的交易。(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易(6)相邻房地产的合并交易 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易税费非正常负担的交易。(9)受迷信影响的交易。

　　三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数=正常价格，采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格

　　对于交易税费非正常负担的处理方法，正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费。