2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（5）

　　第二节 房地产的特性

　　①不可移动性(又称位置固定性)②独一无二性③寿命长久性④供给有限性⑤价值量大⑥流动性差⑦用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。⑧相互影响性，外部影响有正有负⑨易受限制性，政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征收权、征税权、充公权，房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。⑩保值增值性，引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良(2)通货膨胀(3)需求增加导致稀缺性增加(4)外部经济或相互影响，其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。