2016年房地产估价师《理论与方法》预习知识点（三）

　　房地产估价的本质

　　本质1 是评估房地产的价值而不是价格

　　尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格

　　价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。

　　价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。

　　本质2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。

　　房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。

　　本质3 是提供价值意见而不是作价格保证

　　估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任

　　估价专业意见分类 咨询性或参考性意见-为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品。鉴证性或证据性意见-为第三方使用而提供的估价，属公共产品。鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。

　　刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外(有举证责任)

　　本质4 估价有误差，但误差应在合理范围之内

　　对估价准确性的认识

　　①由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值(误差不可避免)。

　　②所有的估价都会有误差：评估价值=真实价值+误差。

　　③估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。

　　④判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。

　　⑤一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定

　　防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等

　　目前我国的技术规范和职业道德规范3个：①房地产估价规范;②城市房屋拆迁估价指导意见;③房地产抵押估价指导意见

　　本质5 既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。

　　估价师的实践经验很重要

　　影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化

　　必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平

　　因此估价师一般要求有一定年限以上的估价实践经验