2016年房地产估价师理论与方法高频考点七

　　房地产估价的五个特点

　　(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。

　　为了表述上更加科学准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论一致，便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

　　还需要说明的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实际中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区分，但由于习惯等原因，实际中一般并不对它们作严格区分，通常可以交换使用。

　　【2006年试题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )

　　答案：×

　　解析：房地产价值是客观存在的，是不以个人意志为转移的。

　　(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　估价(valuation，appraisal)与通常意义上的定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某些目的或需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。

　　房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。估价师在具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析其价格的，即要模拟该估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

　　【2007年试题】房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.确定

　　答案：B

　　【2012年试题】关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

　　B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

　　D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

　　答案：B