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2016年房地产估价师理论与方法高频考点八

来源:中华考试网  [ 2016年9月20日 ]  【

  房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

  人们通常会认为,估价机构和估价师评估出的价值应是在市场上可以实现的或者八九不离十,否则就是估价失误,并应赔偿损失。实际上,估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业意见,而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。但这又不能被曲解为估价机构和估价师可以随意发表意见并可以不负任何责任。根据提供的专业意见的用途和作用,可以把估价分为两种不同的性质:一是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价),二是咨询性估价(或称参考性估价)。为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用,如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价,估价报告具有“公共产品性质,通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,如为委托人确定投标报价提供参考的估价,估价报告是一种“私人产品”,通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任,但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

  无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小,估价机构和估价师都应认真对待,勤勉尽责地去完成。其中,鉴证性估价应“独立、客观、公正”,咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

  【2012年试题】下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是( )。

  A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

  B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

  C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

  D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

  答案:D

  房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

  人们通常会认为,不同的估价师对同一房地产评估出的价值(简称评估价值或评估值、评估价)应相同,而且为交易提供参考依据的估价,评估价值是否正确还应采用事后的实际成交价格来检验。但在实际中,不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估,得出的评估价值往往有所不同,并且与实际成交价格通常有差异,甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。

  对估价准确性问题的认识,主要包括下列几点:

  (1)即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的,并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

  (2)所有的评估价值都有一定程度的误差,即:评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在,实际中不可得知,因此评估价值有误差是不可避免的。

  (3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差,但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的诉讼中,法官使用的误差范围通常是±10%,有时放宽到±15%,对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围,即可认为估价师有“专业疏忽(professional negligence)”。

  (4)判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将该评估价值与真实价值进行比较,实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知,而一般也不能选用实际成交价格,只能选用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会)对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。

  (5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性,但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小,而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏,以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等,间接地对其估价结果予以肯定或否定。

  【2011年试题】关于房地产估价误差的说法,错误的是( )。

  A.判断评估价值误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较

  B.估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

  C.所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值

  D.估价误差应有一定限度,因此需要确定合理误差范围

  答案:B

  解析:不能用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准,前者要严于后者。

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