2016年房地产估价师理论与方法高频考点五

　　一、 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

　　1、 租赁价格

　　——把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

　　l 市场租金也称为协议租金

　　l 商品租金也称为全价租金：房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项

　　l 成本租金：由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项

　　2、 抵押价值——是指股价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

　　l 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法由于本次抵押贷款受偿的款额，包括①已抵押担保的债券数额②发包人拖欠承包人的建设工程价款③其他法定优先受偿款。但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等。

　　l 抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数

　　抵押价值=未设立法定优先受偿权利下价值-法定优先受偿款

　　=未设立法定优先受偿权利下价值-已抵押担保债权数额-拖欠建设工程价款-其他法定受偿

　　再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值--拖欠建设工程价款-其他法定受偿款

　　卖方要价>征收价值>投资成本>抵押价值>计税价值

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