2016年房地产估价师理论与方法高频考点四

　　直线法折旧下的建筑物现值计算公式总结

　　l 直线法求取建筑物折旧，可分为综合折旧法，分类折旧加总法和个别折旧加总法。

　　(1) 成新折扣法

　　——比较粗略，主要用于初步估价或摸底调查

　　V—建筑物限制

　　C—建筑物重新购建价格

　　Q—建筑物成新率(%)

　　1、 市场提取法

　　——是通过含有与估价对象中建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。

　　——如果知道了旧房地的价值，可求出折旧

　　——市场提取法求取建筑物折旧的步骤

　　假设建筑物的残值率为0

　　2、 分解法

　　——分为物质折旧、功能折旧和外部折旧

　　(1) 物质折旧的求取

　　l 将物质折旧分为不可修复和可修复项目：

　　l 对可修复的项目，估算其在估价时点的修复成本作为折旧额

　　l 对不可修复项目，分为长寿命(不需要更换)、短寿命项目(需要多次更换)

　　l 短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、年龄等 ，采用年限法计算其折旧额

　　l 长寿命项目是合在一起根据建筑物重新购建价格减去各个可修复项目的修复成本和短寿命项目重新购建价格的月、有效年龄等采用年限法计算。

　　(2) 功能折旧求取

　　——分为功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧

　　(3) 外部折旧求取

　　一、 求取折旧应当注意的问题

　　1、 估价上折旧与会计上折旧的本质区别

　　2、 土地使用其对建筑物经济寿命的影响

　　(1) 住宅按其经济寿命计算折旧

　　(2) 非住宅经济寿命早于土地使用期限结束的，按照建筑物经济寿命计算折旧

　　(3) 非住宅经济寿命晚于土地使用期限结束的分两种情况：建筑物残余价值给予补偿，按经济寿命计算折旧;建筑物无偿收回，按经济寿命减去晚于使用期限结束的寿命计算折旧。

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